【太原楼评】万科“展期”|拼命抵不过行业运势！
太原楼评☞| 业内视角519篇/文2046字/阅读12分导读2024年，行业龙头万科遭遇”惊魂时刻“，传闻债务展期被拒，是危机初现端倪，还是触底转机之始？察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！2023年10月万科遭遇“股债双杀，股价八年历史新低！11月初召开过一场线上会议！参会有万科郁亮、祝九胜等，还有境内外超过150家主要金融机构、资金方。并请出了深圳市国资委主任、深铁集团董事长也参加了会议站台，其会议旨在强调万科具备足够的安全性，没有财务风险和管理风险，增强投资人对万科的信任和认可。2024年一季度，万科多只境内债券价格出现下跌创新低。近期传万科与部分机构（险资）寻求债务继续展期，但与债主的谈判被拒！其指向为新华资产管理公司，控股股东为新华人寿保险。3月3日上午，新华资产官方微信号发布“公开声明”称：“近期，公司关注到有关我公司与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与我公司保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司，我公司对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。特此声明。”新华人寿保险位列万科十大股东之一，持股比例存在了一定的减持。万科化债｜资产处置为实现化债危机，万科自救，资产处置有一点的动作。2023年12月，万科卖自己3家悦榕庄酒店的股权，收获4.8亿的现金。2024年2月，万科上海七宝万科广场50%股权卖给香港领展基金，交易额为26亿。2024年3月，万科正计划出售其租赁公寓子公司Port Apartment的部分股权。这些资产属于低利润高运营成本类，其交易金额并不高，也非万科主营，但能明显感觉出成本管控下，资产优化的诉求。在债务层面，2024年，万科境内信用贷款到期金额为93亿元人民币，分布为上半年50亿元和下半年43亿元；境外约有105亿元人民币的公开债券到期。NO. 1｜解读万科展期如何解读万科的问题？其核心的是盈利能力而不是债务问题！几百亿几千亿的债务规模对于万亿级别的房企来说，并不算很高，但是如果万科的回款出现现金流吃紧，盈利能力下降，带来的影响才是更深的危机。而目前看，万科作为全国TOP3级的房企，依旧有较强的市场占有率，也有较为充足的千亿级以上的现金，但是行业持续收缩，即便规模有，万科的净利润消减，未雨绸缪，提前规划债务展期，预留更充裕的抗周期时间才是万科真正的意图！（一）万科营业收缩行业下行，万科的经营版图缩编是必然的，包括万科的裁员以及非主营业务的相关其他板块业务适度切割，股权转让，均属于常规操作！（二）万科股债危机万科所处的行业经济周期下行，行业利润缩减，股债出现下跌也是必然性的，只是相当于万科而言，其本身具备较强的抗周期能力，股债触底反弹或未可知！（三）万科债务展期债务展期将会是一个时间内房地产行业内的普遍性存在，万科只是行业现象中的一个具体化表现，如何实现行业内合理化化债将成为阶段性行业课题。NO. 2｜如何看待万科未来2024年，行业规模仍有下行趋势，预估全国房地产规模仍有10%左右的回调空间。尤其是2024年1-2月份，全国百强销售总额同比下降51.6%，预估全国楼市降幅有四成，如此的市场环境下，万科自然无法独善其身。今年前2个月，万科实现销售额334.5亿元，同比下滑41.65%，其中2月份单月销售额141.5亿元，同比下滑52.08%。房企行业中，回款是资金链中的占比约为5成以上，金融机构的相关贷款占比约为二三成，故而销售回款实际比融资贷款要更重要！万科在行业中，犹如“机灵的黄羊”，能忍痛割爱半夜起来撒尿，成为活得更久的房企。万科前几年就布局“瘦身”计划，缩表，去规模、去金融化、降杠杆等。其次，万科属于半国企属性，大股东是深圳地铁集团，其背后为深圳国资体系，如遇极端情况，也有足够的资金、资源和工具，帮助万科渡过难关！万科事件关键回顾：行业下行期，万科不可避免的遭遇了债务危机，但其目前为债务展期，更多的还是要看全国楼市的恢复预期，才能真正化解万科乃至行业各类房企经历的“行业危机”！其次，万科出售部分资产，无需过重解读，花无百日红，房地产行业进入微利时代，行业裁员和规模降低，重新划分房地产行业分配秩序是必然结果！当一个行业下行时期，即便一个企业再怎么努力，也无法抵御行业周期。相对于恒大，碧桂园，融创而言，万科尽可能的降低投资拓展，收缩规模，延期债务风险，是做了很大的功课的，另一个方面，国央企的激流勇进，尤其是保利的大规模拓展，其潜在的经营风险或许比万科的问题会更严重！当然，楼评君作为业内人，还是希望行业实现筑底逐步恢复发展，行业可微利时代，房企可由奢入简，期待行业能早日企稳，优秀的房企能大浪淘沙，穿越周期！咨询顾问，专注趋势！文中意见和内容仅供交流使用主业：城市进入/土地推荐/可行性分析产品定位/开发咨询/企业培训-- END --© Copyright作者：张明图片：来源网络 侵删原创作品未经同意或授权不得商用□ 太原楼评原创热文□
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