解限重磅消息，广州楼市要再次起飞了吗？
阿刘有话说1月27日，广州楼市在北上广深当中率先打响解限“第一枪”，重磅消息在上午9点正式官宣。朋友圈各大房地产中介朋友火热跟进。经过一天的发酵，究竟各方的解读是如何？广州楼市能否借此东风再次腾飞？直接上干货！1首先我们看看政策的主要内容以上四个内容就是最核心的政策，究竟如何解读呢？1. 关于120平米取消限购的政策，本质就是广州拉开了全国范围内的“抢人”大战，这个年头能够负担得起广州地区120平米以上住宅的人都是社会上的精英阶层或者高净值客户。有人会质疑，郊区很多盘不都是120平米以上，那不就是针对改善客群吗？是，如果你要这样想也正确，这不恰好帮助了郊区盘去库存，顺路解救开发商吗？但是，这个年头还有谁愿意贸贸然在郊区大几百万买个140、150甚至180平米的大房子来改善呢？而且郊区本来就放开了限购，该改善的早就改完了。实际上，这部分刚需改善的客群其实占比很少。关键是有钱人本来就能够随便买买买！有钱的你可能在二、三线城市打算再看看，这个政策一出台毫不犹豫，你会选择大广州，毕竟是一线城市的核心资产。所以，这条是帮助开发商解套大面积库存的招数，也是吸纳全国范围内有钱人来广州投资房产的标志。“来广州买房，120平米以上随便买”。2. 第二条才是重点！很多人被上面的新政吸引了眼球，其实这一条才是最大的王炸。如果你已经有一套房，现在只需要使用很少的成本（主要是登记备案等的手续费）就可以享受首套房政策，难道不就是等于全面解除限购了吗？以前，很多刚需改善客户没办法上车的原因是买房容易，卖房难。根据某壳数据的统计，市场上二手房的平均去化周期是18个月，中介带客超过100次才有机会成交。如果是城中的老破小就更难卖了。旧房卖不出就没有名额，那置换就是一场遥不可及的梦。现在就不一样，容许你先挂牌、出租，然后先买房。岂不是把名额给腾出来了？那很多刚需改善的客群就可以轻松实现置换。这确实是王炸，后续很多改善楼盘的访问量会骤升。3. 多证合一属于一个历史问题，新政基本是为了解决名额和买房者贷款的问题，也算是一个顺路优化的惠民政策。4. 公寓销售解除对象限制，“330新政”基本名存实亡了。但是市场对于公寓的态度已经发生了很大的改变，这个主要是帮一些公寓客解套提供政策支持。2解除限购，但是限贷的政策怎么样呢？其实，这个不需要担心，因为在此之前贷款的政策已经做出了很大的松动处理，所谓的首套和二套房，银行已经在贷款成数上做出了很大的优化。现在无论你是首套房，还是二套房申请按揭贷款，银行的审批政策都是非常友善的。但银行至发稿为止仍然没有给出细节反馈，估计是要等周一商量跟进政策后再公布。其实，银行早已经“苦不堪言”，大家都想松绑来解决存量房贷下跌的问题，只要监管部门默许，估计银行跟进的力度不会小，耐心等待细节出台。3本地的楼市是否会再次起飞？冷静下来，我们分析了以下三个方面，答案不言而喻：1. 无论是第一条还是第二条新政，都是为了解决“名额”的问题。可惜的是现在的人买房是“名额”的问题吗？如果你是高净值客户，限购、限贷政策的影响微乎其微，因为可以有很多购买的方案（比如让亲属/朋友全额购置绕开政策限制）。而刚需的客群又远远没有达到购买120平米房产的水平。在广州，120平米的房产总价大概是什么多少？按照均价5万元/平米来估算需要600万，那其实还是算低估了。因为这个时候还愿意买120平米的购房者一定会选择核心地段、最好的产品，即便不是处于投资的角度分析，也要从保值的方面考虑。所以，实际上120平米房产价格在1000万以上才算是比较合理，这早就超越了绝大部分置换买家可以触达的范围。2. 刚需改善的客户名额是得到了“释放”，但是资金依旧没有办法解决。“名额+首期”才是置换的先决条件。说到置换，我个人觉得100平米的三房大概率是标配，因为二胎、三胎的需求是旺盛的，如果还是换个70、80平米的就不算是改善了，只能说是优化居住环境。问题是按照5万元/平米计算，500万四成的首期（二套按揭的首期是房价的40%）就需要200万，普通打工人在不卖出既有房产的前提下，哪来200万首期？你又想钻经营贷的空子？3. 房产投资的属性被削弱。以往有一个观念，买房等于高收益投资，过几年翻一倍就可以卖掉，人生只要来回几趟就可以轻松实现逆袭，但是现在大概率是不太可能了。平心而论，广州当下哪一个地段的楼价能够预期在未来三、五年内大涨50%？金融城、琶洲电商总部、珠江新城大概率都不行，因为已经溢价太高。那这个“金三角”都没有足够的预期，那其他地段的房产大部分就只剩下居住属性了。投资收益预期不理想是关键。4总结经过分析，当下愿意硬着头皮上车的群体主要是：一定要置换（不够住），需要学位支持，并且未来三十年内有足够赚钱能力的人。这三点共同作用下才有机会勇敢地置换，尤其最后一点，由于不确定性在持续加大，大家观望的情绪还是很高。归根到底，解决钱的问题才是关键。至于普通刚需客户要上车的早就已经在车上了……救楼市的灵丹妙药在这个阶段有且只有一个：价格到位！只有价格到位，热钱才会愿意抄底。高位接盘的事大家现在都变得很谨慎和聪明了，房价还有会踩的空间和需求。按照行内专家的分析，这个政策的积极意义远远比实际的作用要大，最起码态度是摆出来了，条件是放宽了，可能性是给足了，至于能受惠多少人，并不是一个决策者能够全盘托起的！不过也不需要过分悲观，毕竟政策导向是利好的，挽救政策也不是一蹴而就。楼市本身就是一个航空母舰，趋势一旦形成，要掉头是需要时间和空间，甚至是几代人的努力去调整。胜手金句但行好事，莫问前程。更多理财妙招
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